Prêt hypothécaire refusé : que faire ?
Obtenir un prêt hypothécaire n’est pas toujours chose facile. Avec Immoliège.be, découvrez les principales raisons pour lesquelles une demande de prêt hypothécaire peut être refusée ainsi que les solutions qui s’offrent à vous dans le cadre d’une telle situation.
Une baisse notable des prêts hypothécaires accordés
Cette étape génère souvent de l’appréhension et peut parfois se présenter comme un véritable défi. Obtenir un prêt hypothécaire dans le contexte actuel n’est pas toujours une tâche facile. Depuis un certain temps, les banques ont renforcé leurs exigences, notamment en ce qui concerne l’apport personnel requis. De plus, avec la récente hausse des taux d’intérêt, les prêts coûtent désormais plus cher. Le nombre exact de demandes rejetées demeure incertain, car les banques ne partagent que peu d’informations à ce sujet. Cependant, une chose est sûre : l’approbation de prêts a considérablement chuté en janvier et février. Selon les dernières données de la Banque nationale, le nombre de prêts hypothécaires accordés au cours des deux premiers mois de l’année est deux fois moins élevé que la moyenne enregistrée au cours des cinq années précédentes. Par rapport à la même période en 2022, la baisse atteint 47 %.
L’apport personnel et le ratio charges/revenus passés au peigne fin
Avant de rendre leur décision au futur propriétaire, les institutions bancaires examinent attentivement deux aspects :
- En premier lieu, l’accent est mis sur l’apport personnel que le demandeur est en mesure de fournir. Depuis 2020, la Banque Nationale a enjoint les établissements à limiter le ratio prêt-valeur à 90 %, bien qu’une certaine flexibilité soit accordée aux primo-acquérants. Sur le terrain, il est évident qu’il y a eu un durcissement des conditions, même si quelques exceptions subsistent. De nos jours, il est certain que les banques n’accordent plus des prêts atteignant 125 % comme cela était le cas par le passé. En règle générale, elles se limitent à 90 %, voire à 100 % en fonction du profil du demandeur.
- Les fiches de salaire, le type de contrat de travail et le secteur d’activité constituent le deuxième aspect scruté en détail par les établissements afin de déterminer la capacité de remboursement du demandeur. Il est couramment estimé que l’emprunteur devrait consacrer au maximum un tiers de ses revenus au remboursement de son emprunt.
Un manque de fonds propres et/ou une capacité de remboursement jugée insuffisante sont effectivement les raisons principales derrière un prêt hypothécaire refusé. Cela étant dit, d’autres facteurs entrent parfois en jeu :
- Par exemple, le secteur d’activité. Les banques se montrent généralement plus hésitantes à financer les individus œuvrant dans l’horeca, par exemple, ou au sein d’une petite PME.
- Certaines vont jusqu’à évaluer la solvabilité de l’employeur.
- L’historique en matière de crédit joue également un rôle crucial. Si vous avez déjà des dettes, vous pourriez éprouver des difficultés.
- Enfin, un critère nouvellement émergé est celui du PEB (Performance Énergétique des Bâtiments). En cas de mauvaise évaluation, la banque prend en considération les coûts futurs que l’acheteur devra engager pour la rénovation du bien. Elle ne refusera pas un PEB défavorable, mais pourrait exiger des travaux. Par conséquent, le montant emprunté augmentera et la capacité de remboursement ne sera pas toujours adéquate. Les banques estiment qu’environ 15.000 à 20.000 euros de travaux sont nécessaires pour passer d’une catégorie PEB à la tranche supérieure.
Prêt hypothécaire refusé : que faire ?
Si votre demande de crédit hypothécaire a été refusé, plusieurs solutions s’offrent à vous :
Faire jouer la concurrence
Si vous êtes impatiemment en attente d’un feu vert financier, la première solution consiste à faire jouer la concurrence. Il convient en effet d’ouvrir autant de portes que possible si vous êtes convaincu de la valeur de votre projet, car les divers établissements ne partagent pas tous le même degré d’exigence. Certains ne prêtent qu’aux profils exceptionnels, tandis que d’autres se montrent plus adaptables, allant jusqu’à considérer des individus fichés au registre de la Banque Nationale. Les institutions de grande envergure tendent à être plus sélectives que les petites banques. En ce qui concerne les entités plus flexibles, elles opèrent néanmoins une sélection rigoureuse et requièrent parfois une concession pénible : un taux nettement plus élevé, pouvant atteindre jusqu’à 9 %. Toutefois, ces emprunts ne se prolongent généralement pas sur une période très étendue. Une fois que les contentieux du client sont résolus, le crédit est refinancé auprès d’une organisation classique aux conditions standards.
Une alternative consiste à simplement patienter. À titre d’exemple, si vous êtes en contrat à durée déterminée pour une période de six mois, il peut être avantageux d’attendre la conversion en contrat à durée indéterminée. Sinon, prendre le temps d’épargner davantage est une option. Vous pouvez également envisager de demander de l’aide à vos proches dans le but de renforcer votre apport initial.
À noter : que votre demande initiale de prêt hypothécaire ait été refusée ou que vous soyez encore simplement à la recherche de la meilleure offre, il est donc essentiel de comparer les offres disponibles sur des sites professionnels tels que hypotheekwinkel.be. Vous pourrez ainsi faire jouer la concurrence et bénéficier de l’offre qui correspond le mieux à vos besoins.
Opter pour des alternatives au système bancaire
Une alternative envisageable consiste à contourner le secteur bancaire. En effet, les autorités régionales mettent à disposition des services spécialisés.
- À Bruxelles, par exemple, le Fonds du logement offre la possibilité d’obtenir des prêts allant jusqu’à 120 % de la valeur du bien, en fonction du dossier. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’avoir des fonds propres. Un autre avantage réside dans la possibilité d’étaler le remboursement sur une période de 30 ans. En ce qui concerne les conditions, les revenus du futur propriétaire doivent se situer en dessous d’un certain seuil, qui dépend de sa situation familiale. De plus, il est requis de résider dans le logement acheté, qui doit être situé à Bruxelles, et de ne pas posséder d’autre bien immobilier.
- Du côté de la Wallonie, la Société wallonne du crédit social (SWCS) accorde des prêts hypothécaires avec des conditions similaires et le prix du logement est également plafonné. Pour les familles ayant trois enfants ou plus, le Fonds du logement régional propose des crédits avantageux.
- La Région flamande propose également des solutions pour l’accession à la propriété. Le Fonds du Logement y propose en effet des prêts hypothécaires avantageux. Ces prêts peuvent couvrir jusqu’à 100 % ou plus du prix d’achat, en fonction du dossier. Les prêts peuvent être étalés sur une période allant jusqu’à 30 ans. Les conditions d’éligibilité sont liées aux revenus du demandeur et varient en fonction de la situation familiale. Il est nécessaire de résider dans le logement acheté en Flandre, et il peut y avoir des plafonds de revenus et de prix d’achat similaires à ceux des autres régions, avec des avantages supplémentaires pour les familles nombreuses.
Depuis l’année précédente, la demande de ces prêts a connu une forte augmentation en Flandre, tout comme dans les autres régions du pays.
À lire aussi : “Les éléments à prendre en compte avant d’acheter une maison”